上海在前、厦门紧跟,楼市将有大动作!

刘晓博2021-11-23 15:57:51

 

新年伊始,楼市就出现了重大变化。

 

最引人瞩目的是“兰州放松限购”,以及南京等多个二线城市“以引进人才为名”降低落户、购房的门槛。

 

在这之外,还有一个新动向未被大家关注,这就是上海和厦门开启的“商业地产去库存”。对于中心城市来说,这可能2018年楼市的又一重大举措。

 

14日,上海正式公布了《上海市城市总体规划(2017-2035年)》的全文,在“完善租购并举的住房供应体系”一节里,有这样一句重要的话:

 

将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅,用作公共租赁住房。

 

这是什么意思?这就是在“鼓励租赁”旗帜下的“商业地产去库存”!

 

要知道,此前为了控制城市人口增量,上海曾随着北京一起,禁止把工厂、仓库、办公楼等改造成住宅,也就是禁止“工改居”、“商改居”和“仓改居”。14日的新说法,可谓政策大转向,力度非常大!

 

在刚刚过去的这个周末,厦门召开了“市两会”,在厦门的“政府工作报告”里,这样谈到了楼市:

 

将健全完善房地产市场调控长效机制,推进租购并举住房制度建设,实行差别化的调控政策,满足首套刚需,支持改善需求,有效引导市场预期,加强商品住宅土地供应,加快商业地产去库存,确保去化周期和房价控制在合理区间,全面加快地铁社区等保障性住房建设,促进房地产市场平稳健康发展。

 

媒体的关注点都在“支持改善需求”上,认为是利好。这其实国家住建部对2018年楼市的要求,我此前在“楼市温暖的大消息”一文里进行过分析。

 

真正的新闻是这句话——“加快商业地产去库存”。也就是说,厦门跟上海想到一起了。

 

为什么会这样?原因很简单,中国大城市里“商业地产”(包括写字楼、商务公寓、商铺等)的库存非常厉害,即便是上海、深圳、广州这样的一线城市都不例外,更不用说厦门这类二线城市了。

 

201512月“中央经济工作会议”提出楼市去库存以来,全国住宅销售猛增,去库存效果良好。但对于“商业地产”来说,库存量不降反增。下面的数据来自国家统计局:

 

全国房屋库存情况对比(单位:万平米)

房屋类别

201511

201711

变动幅度

住宅

44093

30833

-30%

办公楼

3148

3546

+12.6%

商业营业用房

14206

15418

+8.5%

 

可以看出,经过了两年的“去库存”,全国住宅库存量下降了30%,但办公楼(含商务公寓)却上升了12.6%,商业营业用房(主要是“综合体”里的商铺)上升了8.5%

 

最近几个月,“办公楼”和“商业营业用房”的销售速度有所加快,但巨大的库存仍然是压在各地政府心头的一座大山。比如在深圳,办公楼的库存足以卖810年。在上海,商业物业的库存在2016年的时候一度超过了住宅。

 

也许有人会问:为什么在一、二线城市住宅稀缺,但商业物业却严重过剩?原因很简单,中国的地方政府普遍重视GDP、税收,所以在土地供应上偏重“产业用地”,而轻视“住宅用地”。

 

这很容易想明白:在住宅用地的出让和开发中,政府可以一次性收取很多税费,但以后就很难再收(没有房地产税);而商场、写字楼、商务公寓等,由于购买或使用者是企业,可以源源不断地带来税收(直接或者间接)。

 

所以,在几乎所有的大城市“商业地产”都过剩,这是GDP导向的结果。

 

物极必反,“商业地产去库存”成为中心城市除了“增加租赁住房”以外,在2018年最重要的工作。具体措施,无外乎两点:


第一,已经建成的,允许“商改居”、“工改居”、“仓改居”;

第二,尚未动工的,可能会允许调整规划、容积率,甚至改变土地用途。

第三,最理想的办法当然是价量齐升。当然,这个有难度,需要控制土地供应、搞饥饿疗法。或者直接给一些居住型公寓学位、落户的资格。

 

在此之前,我曾告诉大家,北上深的居住型商务公寓(合法的,不是自行改变用途而来的)已经可以购买。但北、上、深之外的商务公寓尚有待观察,因为二线城市限购在松动,买住宅的门槛在降低。

 

今天(18日)上午,深沪港股市里的地产股再度大涨,尤其是叠加了“长租概念股”的,比如万科、保利、碧桂园、华夏幸福等。预想中的楼市的冬天还没有进入“数九寒天”,春天的气息就已经能嗅到了。

 

我曾在专栏里做过一个判断,现在再次提出来供大家参考:


中国楼市已经全面进入了“因城施策”的阶段,调控权大部分落到了地方政府手里,这意味着楼市的下行周期将更加短促。

因为地方政府更依赖房地产,稳增长、出政绩的压力更大。



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