上海郑州焦作三维世界,每一维都有自己的危与机

房东俱乐部2020-11-20 13:22:57

上海领先郑州十年,郑州领先焦作五年,这是一个略微保守的结论。


黄埔江边,大玉米旁,龙源湖侧,有太多倔强的灵魂负重而行,痛并快乐着。


每个人都有自己的危与机,梦想就在命运的音符中上窜下跳,渐行渐远。


三十而立之后,或许你才明白一个简单的道理。


苦干死干永远只能看到眼前的胡萝卜,格局视野才能让你先人一步事半功倍。


这是一个神奇的时代,缘于这样一个神奇的逻辑。


以上海为镜,郑州有所得;以郑州为镜,焦作有所得。


 上海精英的进退不得


2012年,江勇收获了自己人生的第一桶金,三年一级结构工程师的挂靠费18万元。


这一年,他28岁,在上海最著名的高校里就读博士。此前,他从没有赚过一分钱工资。


我现在还记得这样的细节,他把钱存到了工商银行,一年定期自动转存。


这是他迄今为止最SB的一个决定,2018年8月,徐汇区外婆家的包厢里,他第十次对我说。


作为在读博士,他拥有上海珍贵的房票。


作为教师子弟,父母可以为独生子再拿出20万乃至于30万以上。


作为师兄的我,不止一次劝他去松江或者嘉定买房。


他没有买房,我当然可以理解。


其实,2012年的他还不知道自己到底需要什么。


2014年,炼狱般的博士生活终于结束,他选择到江苏一所普通高校就职,因为那里有安家费和教师公寓,还有一份所谓体面的工作。


其实,他已经完全习惯了上海的生活,24小时的便利店,淮海路上偶尔惊艳的美女,简单而略微冷漠的人际关系。


他过了十个月非比寻常的生活,长住在上海小师弟的宿舍里,有课的时候再去单位,来回动车或高铁,几乎没有在那所长三角明珠的城市住过一夜。


我劝他回上海求职,成功后再离开那所高校。


他比我设想的还勇敢,就职300天后,他辞职了,单位没有一句话的挽留。算是好事多磨吧,两个月后,江勇进入上海一家央企,入职同届学生中最好的岗位之一。


这几乎是个完美的单位,他可以拥有珍贵的上海户口(如果应届毕业就职解决得更快),甚至这个集体户口位于静安区,对口优质的学校,毕竟他们单位是纳税大户。


唯一的瑕疵在这里,单位不提供住宿,江勇要另外租房子。


他和一对男女合租了一套两房,对方是主卧,他是次卧,次卧有窗户而没有阳台。2500的月租他可以承受,但是没有女友的他总是处于一种尴尬的境地。


他开始了颠沛流离的生活,月租3000的简易酒店包房,房间小得可怜;月租3500的远郊地铁一居室,房龄将近30年。


2015年或许算是上海房市近年来最好的窗口期,宇宙级房企在上海嘉定远郊开了其第一个项目,3%的首付,我没有打错,确实3%,余下部分由恒大代付,三年无息偿还即可,单价15000的精装房。


江勇没有买,第一次买房总是需要很大勇气的,虽然他买得起,这家央企的公积金高得惊人。


深圳房市首先启动之后,上海在5个月后再接再厉,恒大的这个项目虽然没有交工,其单价在数月之内翻番。


江勇目瞪口呆,他已经买不起了。


我再次劝他出手买房,不过他这次选择了嘉定的一个公寓项目。


还好,这是上海本地龙头房企开发的,产证面积只有30平左右,赠送了8平方,甚至还有燃气管道,唯一遗憾是距离地铁站还有15分钟的公交车程。


他可以买两套的,但是他买了一套,单价16000以上,毛坯房。


更令他始料未及的是,这是商住公寓的末班车。网签仅仅几个月之后,上海出台商用公寓限制条款,同类产品成为绝版。


江勇赶上了末班车,但是这毕竟不是住宅。



2016年,江勇32岁,还是没有女友。


作为剩女的发源地,作为百年市场经济的龙兴地,上海择偶条件高得惊人。178的江勇五官端正,但是他一直没有找到女友。


公司外聘的非正式女员工,貌美肤白长腿,他追求,对方暧昧无果。


公司领导牵线的几千里外的青岛美女,他高铁往返,只是为了给领导一个面子,这不现实。


公司保洁阿姨介绍的上海本地女白领,他心仪,每次请她吃饭后,该女总是把饭钱再微信返还,典型的上海人很少沾别人一丝一毫的便宜,交往三个月后无疾而终。


没有女友,甚至没有朋友,江勇在上海过着无聊的生活。


他有自己的打算,力争再多赚一些钱,在公寓附近买一套两房,老破小也无所谓,只要他能买得起,自己婚后住两房,父母接来住公寓。


2018年此刻,上海房市远郊房已经有了明确调整,嘉定的地铁盘还是在单价40000以上。



江勇已经34岁了,还是孤身一人,年薪18万左右,每天夜里看一些专业书,想考更多的证书,以期望以后更多的机会,这或许是他在职场最大的砝码了。


每个双休,他都去淮海路或南京路遛弯,这或许是上海最吸引他的颜色之一了。


每次我到上海,他都非拉着我逛街,非拉着我吃饭,我理解,他太寂寞了。


2018年8月,我们俩酒后在南京东路漫步,走到熟悉的海烟店门口,他在这里买过茅台酒和中华烟,这里的东西比较靠谱。


海烟店的隔壁大门紧锁,上面的招牌做了细致的加固。江勇说,前几天这个招牌掉下来,好像砸死了三个人,人生无常呀。



江勇的公寓单价已经达到了25000,中介隔三差五地打他电话。


他说,在上海,什么样的房子都好租,最近三个月来,上海的房租有了明显的升幅。


我默然看了周边潮涌般的人群,南京路部分区段管制之后,人流量更集中了。


或许京沪的房租涨幅有一些诡异之处,长租公寓的兴风作浪、房东限价下的改卖为租、新业主的成本高企都有一定的作用,但是供需的矛盾和长线的看好或许是根本的原因。


相比于江勇的进退维谷,郑州的杜伟要轻松多了。


 郑州白领的步入轨道


2015年的杜伟是甜蜜的。和少年时代的贫穷相比,他很满意现在的状态。


出生于河南地市的一个偏远山区,杜伟对现在的山水旅游毫无感觉。


当年的父母懵懂无知,他高考竟然被调剂到了郑州一所高效的数学专业。本科毕业后,他找不到合适的工作,就再次上了三年硕士,还是数学相关专业。


或许是数学公式的推导太费脑细胞,硕士期间,杜伟在26岁那年就几乎完全脱发了。


如果在爱情和金钱之间衡量的话,郑州女人的伟大或许可以秒杀上海。



硕士期间,杜伟谈了恋爱,他女友张兰在郑州一所大专就读护理专业,相貌平平而心有主见。


两个人有一个共同点,两个人穷,两家人都穷。


张兰的母亲严重看不上杜伟,不是因为他的头发,而是因为他的家境,天下父母心,可以理解。


杜伟硕士毕业后在郑州一家公司做事,月薪五千多,张兰大专毕业后在焦作一家医院就职,编外人员,月薪三千不到。


或许是爱情的伟大,或许是没有更多的选择,两个人走到谈婚论嫁的地步。丈母娘提出了唯一的要求,必须在郑州买房,虽然她从没有来过郑州。


有些事情很荒诞,但是却是真实的。


杜伟在许多中介留了联系方式,他竟然选择了建业运河上院的高层,单价9000元左右。


这是2015年的郑州,东站海马公园的单价不到15000,管南紫荆华庭单价8000多。


这里没有近期的地铁规划,最搞笑的是,杜伟从公司骑电动车到这里竟然需要50分钟。


还好这是2015年,杜伟东拼西凑,总算解决了首付。


他后来说,一是建业的品牌可靠,二是运河上院的价格不高,他就胡乱定了这套房子。


2016年郑州房市雄起之后,这所房子后知后觉,成为启动最晚的楼盘之一。



2018年的杜伟是幸福的,他的房子已经交工多日了,他的月薪也涨到了7000左右,张兰在应聘了二十次之多后终于调到了郑州某区属医院,两个人也有了自己的孩子。


现在,张兰最大的烦恼是这套房子的去留。


学区暂且不说,地铁公交就是眼前的麻烦。名门翠园、建业尚悦居、美景美境、华润悦玺这些楼盘都要方便的多。


运河上院的房子已经基本装修好了,但是张兰执意要换掉,杜伟舍不得。


张兰说,你买房子总是图便宜,便宜的房子不但升值慢,而且居住起来诸多不便。


杜伟答,现在收入虽然高了一点,但是工作压力太大,你知道赚钱有多难吗?等以后有钱再换吧。


张兰哭了,她没有申辩什么,只是这套房子之后,她几乎没有买过什么新衣服。她也没有埋怨杜伟,她知道,杜伟一个人在郑州的时候,主要食谱就是青菜配面条。


作为缘分中的熟人,张兰把这个苦恼告诉了我。


我的意见很简单,三类资产置换成二类资产,二类资产置换成一类资产,短期得失可以忽略不计,以长期眼光看,永远都是大概率正确的,前提是不要让自己太累。


 焦作公务员的自得其乐



昨夜的酒局气氛不错,出席者来自于不同行业,没有什么事情商议,只是老同学聚会,互相吹捧,互相扯淡。


多喝了二两,李辉睡得比较早,起来的也比较早。厨房里已经熬好了一大锅茵陈和枣混煮的汁水,这是正月晾干储存后的茵陈,味道最好。


虽然到手的月薪不足4000,但是小日子过得有滋有味,在医院工作的老婆杨芳也有5000多的月薪,但是在外边的关系和面子都不如李辉。


一家三口住在某单位的集资楼里,一梯两户,虽然没有电梯,但是120多平的房子公摊率奇小。


一家人经常外出短途旅游,即使如此,家里还是积蓄不薄,2015年他就买了雅阁的轿车。



他从来没有计算过一个月的花销,单位是供应午餐和晚餐的,价格低得惊人。


举手之劳间,他就将孩子安排到了当地的优质小学就读。


生活如此美好,只是这几个月来,夫妻开始为房子的事情争执。


银盆大脸的杨芳在医院人缘很好,消息很多,医院的很多大夫两年间不断在焦作新区置业。


新小区、新景观、新物业、电梯房,这些鲜亮的组合都会偶尔刺痛她的神经。


虽然没有什么系统的投资理念,好友的一句话就改变了杨芳的思路。


焦作最新的公积金政策还是比较宽松,放贷容易,依然可以贷到50万的额度,夫妻两人的公积金每月就超过了3000元,如果买了一套房子,除了首付之外,基本没有什么负担了。


李辉对此不以为然,房子够住就行了,以后房产税来了,要那么多房子有什么用,影响生活质量之后,得不偿失。


2017年以来,焦作新区房价不断攀升,单价从5000多到6000多再到7000多。


杨芳坐不住了,她逼迫李辉一起看房。2018年8月,两人开始了探盘之旅。



某盘是他们最心仪的,紧邻南水北调运河公园,火车站、市政府、人民广场王府井、万达皆在其辐射范围内,正在认筹中。


小道消息释放了惊人的结果,其单价有可能在9000以上,这是毛坯房的标准,甚至该区域附近二手车位的价格也达到了18万左右的水准。


和河南地市新区的车位价格相比,郑州新盘的车位绝对是良心价。


饶是如此,这个楼盘依然是长期热销的楼盘。


即使在焦作这样的普通地市,顶级区域的顶级楼盘也是相对僧多粥少的。从这个维度而言,上海、郑州、焦作的一等盘或许是水分最小的楼盘。


面对单价8000、9000乃至10000的二手顶级盘,李辉的手心里沾满了汗。


原来觉得自己志得意满,现在发现自己只是井底之蛙。


他甚至想到了一个中庸的决定,不如买一套公寓投资收取租金。


这恐怕是焦作乃至河南地市诡异的一幕了,同一个新兴小区,公寓的单价和住宅是伯仲之间,而且照样不愁销路。


在中国房市最为成熟的帝都和魔都,公寓单价通常是住宅的五折或六折。


当然了,北京上海的房产还有落户的绝大红利。即使排除这个因素,地市公寓的单价也不应超过住宅的七折。


郑州火车站和焦作火车站只有34分钟的通勤时间,但是郑州的投资理念领先焦作何止五年。


焦作新区项目的临街底商依然卖得轰轰烈烈,这些黑猫白猫的老钱或许并不明白,他们大概率是跳入一个巨大的陷阱中。


他们或许不知道这些基本的理念,商业自持与否,返祖是否可靠,电商的巨大分流。


住宅是胜率很大的投资,公寓和商铺是赔率很大的游戏。


李辉夫妇辗转找到了我,我提出了自己的参考意见。


作为三四线的普通地市,焦作房价已经有了惊人的涨幅。


作为投资收益而言,或许窗口期已过。


作为自住置换而言,可以在新区的新兴区域重点考虑品牌房企的项目。对于焦作而言,强势品牌的品质和服务在日后会拥有更大的溢价空间。


和焦作新区的房价相比,郑州单价14000以内的城区地铁盘、单价9000多的远郊地铁盘,更有显而易见的价值。


杨芳还是愿意在焦作买房,因为郑州置业无法利用两人的公积金。


我反问了他们夫妇,亲朋好友的子女考上大学后,有几个人是返回焦作工作的?焦作每年的小升初和初升高,有多少人是到郑州上学的?坊间有这个说法,郑州外国语等名校里,焦作籍学生比例几乎是河南地市中最高的。


结  语


对于凡人而言,一份耕耘一份收获或许才能带来长久的踏实和幸福。


上海、郑州、焦作,每个人的压力不一样,每个人的付出不一样,每个人的磨难不一样。


人生从来都充满了危和机,只是身在局中而麻木不仁罢了。


五年后,十年后,二十年后,或许局中人才能参透其中的得和失。



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