山东枣庄律师父母给子女买房,是赠与还是代持

山东枣庄律师郑均喜2020-10-23 10:01:31

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    父母出资买房登记在子女名下可能是赠与,也可能是借名买房,甚至可能是借款买房。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

以案说法

    原告冯某与肖某分别是被告冯某某的父亲和继母。2012年初,两原告看好深圳楼市,决定投资房产。可是,按照当时深圳楼市的限购政策,两原告名下已各有一套房产,不能直接将该房产登记在自己名下,于是,两原告决定借用被告(在校大学生)名义买房。经过一番简单的沟通后,被告同意了原告的想法。2013年被告就业,承担了10万元的房屋贷款。因家庭纠纷,原告主张涉案房屋是其为规避限购政策而由被告代持,实际所有权归原告所有。被告认为该房屋为原告对她的赠与,所有权归被告所有。

    法院经审理后认为,涉案房产登记在被告名下,原告请求确认对涉案房产享有所有权,必须要证明不动产权属证书记载确有错误。被告参加工作后,开始量力而行地偿还月供至今,双方的这些行为既符合个人经济行为模式,也符合家庭伦理和人之常情,不能证明双方达成了房产代持协议,不能证明原告是房屋实际所有权人。原告诉称是借名买房、代持房产,既没有明确的书面协议证实,也没有证据证明原告承担着有关涉案房产的全部义务,故原告的诉讼请求不予支持。

律师提示

    实践中,为保障代持房产的安全,被代持人可以从以下几个方面着手:

    1、与代持人签订代持协议或借名委托购房协议

在司法实践中,如果实际购房人与代持人之前未签订内容明确的代持协议或委托协议,出资人很难向法院成功举证其与代持人之间的委托关系。代持合同的内容要明确约定房屋产权属于实际出资人,只是登记在代持人名下,代持人不得处分该房产,否则要承担高额的违约责任。

    2、将房屋抵押给实际购房人

让代持人配合办理房屋抵押手续,抵押给实际购房人,在实践中,房产一旦进行了抵押登记,想要再次出售或转让就比较困难,这样便可以阻却代持人在实际购房人不知情的情况下将房屋转让给第三人。

    3、保留出资凭证

保留好购房款的出资凭证,建议资金流转都通过银行转账或柜台存款的方式进行,以便有据可查,并在转账时备注上用途,比如“购房款”。如涉及到按揭款,若要通过代持人的银行账户扣划贷款,应与代持人约定好,由实际出资人控制该银行卡,并按月往银行卡内存入按揭款,同理应备注上“按揭款”。购房过程中产生的票据、合同、资金凭证等等原件应由实际出资人统一保管。

    4、保留实际居住凭证及房产证明

代持购房中,房屋的实际居住人一般都是实际购房人,房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管、物业费由谁缴纳,可以作为判断代持购房成立与否的辅助标准之一。保留房产证、房屋钥匙、物业费发票、房屋交接单原件等证据都可以佐证房屋实际权利人的事实。


来源:网络


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山东枣庄律师郑均喜

郑均喜律师,毕业于烟台大学法学院法学专业,法学学士学位,以优异的成绩通过国家统一司法考试取得律师资格,现为山东德衡律师事务所律师。


擅长领域:婚姻、经济纠纷、刑事辩护、交通事故等。


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